היטל השבחה במכר בתוכניות רובע 3 ו-4 – סיכום ביניים: לדעת כל השמאים המכריעים עד כה, אין חיוב בהיטל השבחה או שיש חיוב נמוך מאד. ההכרעה עברה לוועדת הערר

מאז כניסת תוכניות רובע 3 ו–4 לתוקף, שולחת עיריית תל אביב שומת היטל השבחה לכל מי שמוכר נכסים בתחום התוכנית (מימוש במכר). החיוב מתייחס במרבית המקרים לזכויות הבנייה הנוספות שניתן להוסיף לבניינים הקיימים מכוח תוכניות הרובעים, על אף שזכויות אלה מוענקות רק לבניינים אשר היתר הבנייה להקמתם ניתן לפני יום 1.1.1980, ועל אף שתוכניות הרובעים אושרו מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. בעבר ניתנה החלטה על ידי ועדת הערר המחוזית בתל אביב (הלכת צ.ו.ר מעוף) אשר קבעה, כי לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין עליית השווי הנובעת מאישור תמ"א 38, משום שתוכנית זו מעניקה זכויות בנייה שבשיקול דעת (לא "זכויות מוקנות").

לטענת הועדה המקומית תל אביב, להבדיל מזכויות בנייה מכוח תמ"א 38, זכויות הבנייה הקבועות בתוכניות הרובעים הן "זכויות מוקנות", ולפיכך, למרות שמדובר בתוכנית שאושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, ניתן לגבות היטל השבחה בשל עליית שווי הנובעת מתוכניות אלה. לפיכך, כל מי שמוכר היום דירה בתחום תוכניות הרובעים מחויב בהיטל השבחה יחסי לזכויותיו בבניין.

עד כה ניתנו מספר החלטות של שמאים מכריעים על שומות היטל השבחה שניתנו בתחום תוכניות הרובעים. כל השמאים קבעו כי אין לחייב בהיטל השבחה. הנימוקים שניתנו: השמאי אלי כהן (שומה רחוב דיזנגוף 142 ת"א) – לאור שיקול הדעת שתוכניות הרבעים מותירים בידי הועדה המקומית, זכויות הבנייה מכוחן אינן "זכויות מוקנות" ולכן חלה הלכת צ.ו.ר מעוף וכן, לדעתו, גביית היטל השבחה מכוח תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א הינה בבחינת "ציר עוקף פטור לתמ"א" ולכן אין לגבות היטל השבחה.

השמאי ד"ר גד נתן (שומה סוקולוב 20 תל אביב) – מסמך המדיניות אותו פרסמה הועדה המקומית תל אביב יצרה וודאות ברמה של 97% לאפשרות למימוש זכויות התמ"א בתוכניות הרובעים, ולפיכך בהשוואת המצב הקודם (שווי שוק המגלם הזכויות מכוח התמ"א) למצב החדש אחרי אישור תוכניות הרובעים – אין עליית שווי.

על ההחלטות הוגש ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, כך שעדיין לא נאמרה המילה האחרונה בנושא.

לדעתנו נכון וראוי לתקן את התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, באופן שייקבע פטור מהיטל השבחה גם במצב של מכר זכויות מכוח תוכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38.